「相続の税金対策」で真っ先に思い浮かぶものって、なんでしょう？
生命保険や現物不動産ですかね。
生命保険には国が認めた非課税枠がありますし、保険料控除もありますから、まず検討するべき手段ですよね。
贈与を使って、次世代に資産を渡していくのにも、有効に使える手段です。
でも、抜本的な税金対策は取りづらかったりします。
「相続財産の評価額を引き下げて、納税額そのものを削減する」という対策です。
そこで、現物不動産が使われているわけですね。
現物不動産を使った相続税の削減
キャッシュを不動産に変えると、相続税が安くなります。
不動産は相続税評価額と実勢価格が異なるのと、税制上の特典があるからですね。
つまり、市場価格と相続や贈与で計算する価格に、ギャップがあるわけです。
仮に、配偶者がもうお亡くなりになっていて、子どもが１人だけいるというケースの場合。
１億円を全部キャッシュで持っていた場合、相続税は約1,220万円です。
もしこれを１億円相当のアパートかマンションに変えると、相続税は約160万円ですみます。
（５割まで相続税評価額を抑えられたと仮定）
なので、資産家は不動産を使った相続対策をするわけです。
現物不動産の落とし穴
でもですね。
気をつけないといけない事が盛り沢山です。
・借入という負債が残る
アパートやマンション一棟は数千万〜数億円になりますから、銀行等から融資を受けるのが普通です。
借入などの負債は相続財産を減らしますので、その意味でも相続税対策になるわけですね。
でも、相続人はこの負債を当然ですが引き継ぎます。
ちゃんと物件そのものから利益が出て、その範囲で返済していけることが大前提です。
・管理が大変
私も投資用マンションを持ってますが（ワンルームです）、結構手間がかかります。
確定申告の時期に不動産所得があると、数時間は費やしますね。自分でやると。
手離れがあんまりよくないんですよ。
私はワンルームなので全然マシですが、一棟ものとか自分で管理までやるとなると、もう大変です。
とても片手間ですむものではありません。
・ちゃんと収益は出るのか
これ、本当に大事です。
ここを軽く考えて、田舎の土地に融資を受けてアパートを建てたけど、空室だらけ。返済しきれなくなったなんてケース、よく聞きますよね。
キャッシュが豊富にあれば損失を穴埋めできますが、そうでないと大変な事になります。
突発的な支出もありますし（エアコンが壊れた、壁紙の張り替えetc）、諸経費など物件購入費以外のお金も色々とかかります。
相続税対策で買ったのに、かえって支出が増えるなんてのは論外だと思っています。
・不動産は分けられない
相続人が複数いるケースでは、当然それぞれに相続（あるいは贈与）をしないと、絶対に揉めます。
キャッシュや生命保険なら簡単に分けられますが、不動産はそういうわけにいきません。
持分共有という手もありますが、現実的に管理をするのは一人なので、利益の分配がきちんとなされるのか難しい面があります。
売却時にスピーディな意思決定もできません。（持分を持っている全員が納得しないと処分できません）
なので、現実的には物件ごとに相続や贈与をするケースが多いのですが、平等性に問題が残ってしまうわけです。
不動産小口信託受益権とは
そこで、現物不動産のデメリットを少しでも抑えることができないか？と開発されたのが、不動産小口信託受益権です。
「一棟モノの不動産を信託して権利を細かく分け、受益者は利益のみ受け取る」というスキームです。
つまり、普通なら買えないような超都心の一棟物件を、「利益を受け取る権利だけ安く購入できる」わけです。
メリット
まずはメリットから見ていきます。
・少額から投資できる
1,000万円くらいから投資できる物件が多いようです。
超都心の一棟物件なんて普通に億単位ですからね、これはメリットです。
諸経費もほとんどかかりません。
・分けて財産を渡せる
「収益を受け取る権利」ですので、1,000万円を長男、もう1,000万円を次男など、分けて渡すことができます。
一棟物件では難しかった複数相続人への贈与が、簡単にできるわけです。
・収益が安定的
不動産は「物件に空きがなく、家賃下落や諸経費なども想定して、ちゃんと収益を得られるか？」が重要です。
東京の都心部にある優良物件の小口化商品は、リスクを相当に抑えられます。
ワンルームだと空き室＝即マイナスですし、一棟モノはこんな値段じゃ買えません。
・相続税、贈与税の評価額が約８割も引き下げられる
これです。
この特徴があるからこそ、事前贈与で大活躍するわけです。
１億円のキャッシュをこれに置き換えたら、2,000万の相続税評価で済むってことですから。
税金対策としては、ものすごい効果があります。
・大手がスキームを組んでいるので安心
不動産は新築中古含め、様々な業者が入り乱れてます。正直、怪しい会社もあったりしますよね・・・
不動産小口信託は、大手の不動産会社が手掛けている事が多いです。
大手だから無条件でいいわけではないですが、安心材料にはなりますよね。
・手離れが良い
信託スキームを使うので、管理の手間は全く発生しません。
収益の数字管理と、税務申告くらいですね。
デメリット
次に、デメリットです。
あくまで「不動産を活用した相続対策の一つ」ですので、投資に目が行くと、魅力は薄れます。
・利回りは少ない
物件によって異なりますが、年間利回りで１％後半〜３％くらいが多いかと思います。
都心のワンルームと同じくらいです。
これで儲けようという利回りではありません。
・融資は使えない
現物不動産では融資が使えますが、小口信託では使えません。
なので「手元キャッシュに余裕のある方が相続税対策（事前贈与）で使う」のが一般的です。
・中途解約ができない
信託期間というものがあり、その間は、原則として持ち続けることになります。
これも物件によって異なりますが、おおよそ7年〜10年くらいです。
贈与が終わったらすぐ現金化するなんてのは、ムリです。
・売却時期を指定できない
物件の売却は、販売会社が行います。沢山の人で分けて権利を持つので、当然ですね。
売却時に収益が精算され購入者全員に分配される、という仕組みです。
売却額が購入額より下がっていれば、損失を被ってしまいます。
なので、物件そのものの価値（特に立地）がとても大事になってくるんですね。
・税制が変わる可能性がある
節税はいたちごっこです。
いつまでも永久に大丈夫な節税スキームというものは、存在しません。
物件の数には限りがありますので、ある意味早いもの勝ちです。
まとめ
いかがだったでしょうか。
つまり「利回りはそれほどではないけど、キャッシュを超安定的な収益資産に変えて事前贈与し、絶大な税金削減効果を享受する」という商材です。
うまく使えば、税金を相当に抑えて資産を移転できます。
これだけでも有用な商材ですが、これ、法人でも使えるんです。
法人は購入から4年たてば不動産評価が時価になりますが、この商材も同じです。
つまり、自社株式の評価額を大きく引き下げるのにも使えるわけですよ。
法人の現金をこれに置き換えれば、株式の評価額を大幅に引き下げることが可能です。なんせ「評価額8割減」ですから。
商材の使い所を考えながら、有効に機能させたいですね。
